【森聊聊】 施作合法套房最重要就是拿到「室內裝修合格證明」
相信大家一定有耳聞或有接觸改套房的物件，
政府其實有制定相關法規，
根據自己的親身經驗，還有蒐集網路各種資料，
想跟大家分享的有以下三點 :
一、合法改套條件有幾項?
二、改套費用需要花費多少?
三、改套到可以出租大概多久時間?
我們先從法規開始
依據《建築法》第七十七條之二第一項、第二項規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及
辦公室等，除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外，其任一戶有下列情形之一者，應申請
建築物室內裝修審查許可：
一、增設廁所或浴室。
二、增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更。
《建築法》第七十七條之二，建築物室內裝修應遵守左列規定：
一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。
但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。
二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。
室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。
前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、
業務範圍及責任，由內政部定之。
《建築法》第九十五條之一
違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新
臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；
必要時強制拆除其室內裝修違規部分。
只要裝修室內，有增設廁所或浴室、
同時，室內裝修還必須符合法令規定，包括：
一、裝修材料應合於建築技術規則之規定；
二、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；
三、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
以上為法規內容
也就是說，除了建築物上下樓層都是同一所有權人者外，
或增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更，
都必須向縣市政府建管處提出申請。
那很多人為了規避法規，專門找公寓改裝成套房，
建築物室內裝修辦法的規定，五樓以下非供公眾使用建築物的室內裝修，不必申請許可。
但有了新的解釋令下來後，民眾如發現有類似改裝而未申請許可個案，可向建管處舉報。所以只要是單層增設2間以上房間，或增設衛浴時，都要提出申請，未經許可即屬違建，
因此套房室內裝修未申請，以取得主管機關核發的許可證明，
經檢舉或查報就會被處以六萬元以上三十萬元以下的罰鍰。
一、合法改套條件有幾項?
我們拆分成施工前及施工後 :
施工前 :
1.室內裝修(施工)許可證
業者需先向業主取得身分證影印本調閱建築物原始使照圖、並進行現場丈量，經平面設計師、
房東、建築師討論後完成配置圖，送審。
2.直下樓層屋主同意書 (各縣市有所不同)
目前台北市、新北市、桃園市都有規定：屋主在室內裝修涉及增加2間以上浴室或廁所時，須取
得「直下層屋主同意書」。
如果未經同意就直接施工，等同於就有可能被處以6~30萬元罰緩，而且一樣可以連續處罰！台中市都發局使用管理科林股長則表示，目前台中未討論此單行法規，因為自家裝修需要樓下同意，等於挑戰對自家私有財產使用限制，執行上恐怕相對具爭議，但是這類裝修許可證的附帶條件，屬於地方政府權限，之後會再觀察實行成效如何，內部才會討論。
3.專業人士簽證審查｜載重、用電安全、防火逃生等都有規定
法規對於墊高載重(*1)、電箱配電用電安全(*2)、日照採光(*3)、綠建材(*4)、
隔音、防火門及隔間、逃生距離等……都有一定要求
*1：隔間載重不可超過原先設計的40%，不可以用紅磚牆，室內增加隔間或樓地板墊高部分，應以輕質混凝土等材質施作
*2：為了用電安全，建議採用獨立迴路以及自動斷電裝置，申請室內裝修竣工查驗審查時，應檢附「台灣電力公司屋內線檢驗符合規定」相關證明文件
*3 : 除了讓室內通風舒適之外，陽台有外推的部分依照法規也必須復原，才可符合合法隔套審查原則。
*4 : 綠建材使用率應達室 內裝修材料總面積 30％以上。
以上這些要求都需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查，若沒找到專業人士，小心可能花了很多金錢與時間卻拿不到竣工合格證，真的會傷神又傷財~
施工後 :
4.室內裝修(竣工)合格證
檢附文件有 : 現況圖、使照圖、平面簡圖、載重計算書、材料證明、用電安全證明、申請書、
施工前照片、完工照片，取得建築師簽證，最終審查單位是工務局及建管處。
二、改套費用需要花費多少?
改套需要將房子拆除及重新隔間，所以花費的費用比較多。
改套花費需要額外花的項目，主要包括以下兩項：
裝修費用：25坪的舊公寓，若想改成4間套房出租，大約需要花費200~250萬元左右，
每間套房約需50萬元以上，或者以每坪7萬元來計算。
簽證費用：裝修需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查，費用大約需要12~15萬元。
三、改套到可以出租大概多久時間?
申辦程序，施工前的「圖說審核」取得「室內裝修的施工許可證」及完工後的「竣工勘驗」取
得「室內裝修的合格證明」。
從申辦到施工到完工到勘驗到合格的時間，大約半年。
若裝修過程中遇到問題 (例如 : 鄰居抗議、政府退件修改），甚至可能會超過半年。
萬一遇到有問題的建築師，或者工務局刁難，也有可能延宕更久的時間。
四、總結
老公寓隔成套房，本身不違法，違法的是沒有申請裝修許可證及合格證。
快速幫大家複習一下的重點：
一、合法改套條件有幾項?
如果找到好的設計師，這些都會幫你全部搞定。
1.施工前 :
室內裝修許可證
直下樓層屋主同意書
專業人士簽證審查
2.完工後 :
竣工合格證
二、改套費用需要花費多少?
每間套房約需50萬元以上，或者以每坪7萬元來計算。
以4間套房為例，裝潢費約200~250萬元，簽證審查12~15萬元。
三、改套到可以出租大概多久時間?
大約半年，若過程中遇到問題，可能會更久。
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